中銀推「先P後H」按揭2.68厘：
按揭減價戰開打，供樓族要點揀？

「先P後H」實際如何運作？

計劃全名「特優先 P 後 H」，睇名就知係兩段式：前期用 P 按息率，後期轉為 H 按。前期息率係「P 減 2.32 厘」，以中銀現時 P 值 5 厘計，即實際 2.68 厘；客戶可以揀首 2 年或首 3 年。P 按期滿後，利率會自動轉為「H 加 1.3 厘」，並設封頂息率「P 減 1.75 厘」。

計劃適用範圍包括一手及二手私人住宅市場嘅樓宇買賣交易，以及物業套現、轉按同加按貸款。時間限制係另一個關鍵：客戶須於 2026 年 12 月 31 日或之前遞交申請，並於 2026 年 11 月 1 日至 2027 年 4 月 30 日期間成功提取按揭貸款。

表內利率為 2026 年 9 月底公開資料，屬銀行推廣條款，會隨市況及銀行政策調整，開立前須以銀行最新公布為準。

三種計劃月供實算：
500 萬、30 年點比較

按息差別只有零點幾厘，感覺唔大，但攤到 30 年就係每月幾百至千幾元嘅現金流差別。以下用同一筆 500 萬元貸款、30 年期（360 期）實算，假設利率期內不變，只為比較計劃本身嘅起點差異：

貸款額越大，差距越明顯：300 萬元貸款，2.68 厘月供 12,136 元、3.25 厘 13,056 元，差 920 元；800 萬元貸款，2.68 厘月供 32,363 元、3.25 厘 34,817 元，差 2,453 元。

睇長啲：500 萬元貸款首 3 年累計利息，2.68 厘係 388,923 元、2.93 厘 425,765 元、3.25 厘 473,037 元。即係同 H 按封頂息率相比，3 年利息少 84,114 元，期滿時本金仲還多約 28,919 元——因為息低、每期攤還嘅本金自然多啲。呢個「省息＋多還本金」嘅效果，係前期低息計劃最實在嘅價值。

如果 P 加 0.125 厘，
優勢會唔會消失？

呢個計劃嘅息率係掛住 P 值嘅息差，唔係鎖死一個固定數字。市場預期美國年底前仍有可能再加息一次，屆時本港銀行有機會輕微上調 P 約 0.125 厘。經絡按揭轉介嘅情境實算：P 上調至 5.125 厘後，「先P後H」實際按息升至 2.805 厘、月供約 20,558 元；而一般 H 按計劃（封頂 P − 1.75 厘）月供升至約 22,105 元，兩者差距反而擴闊至約 1,547 元。

原因係息差：一般 P 按係「P 減 1.75 厘」，「先P後H」前期係「P 減 2.32 厘」，兩者相差 0.57 厘。加息時兩邊一齊加，但闊啲嘅息差令佢長期低一截。要留意嘅係，呢個優勢只維持首 2 或 3 年；期滿轉 H 按之後，就同其他計劃站在同一條起跑線。

銀行點解越賣越平？

理解呢場減價戰嘅背景，有助判斷優惠可以持續幾久。目前幾個關鍵數字：

一、拆息抽高、P 值企硬。9 月 16 日美國聯儲局加息 0.25 厘，但本港銀行未有跟隨上調最優惠利率，P 值維持 5 厘。另一邊，1 個月港元拆息在 9 月下旬升至約 2.96 厘、創近三個月新高，市場預期第四季有機會升穿 3 厘。銀行資金成本向上，但牌價唔敢加，於是轉向用產品結構搶客。

二、定息按揭由冷門變主流。根據經絡按揭轉介引述金管局住宅按揭統計，7 月 H 按選用比例 61%、P 按 1.3%、定息按揭 34.1%——定按選用比例已連升 11 個月，屬逾八年新高。市場對「鎖定供款」嘅需求真實存在，所以唔提供定按嘅銀行，就只能夠用更低息或更高回贈回應。

三、現金回贈加碼。據市場消息，中銀香港與渣打香港在 9 月初低調把按揭現金回贈推高至 1.5%，屬大行中最高，但需符合貸款額門檻（1,000 萬元或以上，即借 1,000 萬元回贈約 15 萬元）；恒生維持最高 1.45%；滙豐則由 1.45% 下調至 1.25%。業界指出，目前大部分銀行嘅回贈仍介乎 1% 至 1.5%，實際條件按計劃、貸款額、銀行而不同。臨近年尾，未達到按揭業務目標嘅銀行追數壓力更大，呢點係短期內優惠仍會存在嘅原因。

三個容易睇漏嘅位

第一，優惠有期限，成交期要夾得上。申請期至 12 月 31 日、提取期由 11 月 1 日至 2027 年 4 月 30 日。如果係買樓花、成交期橫跨明年 5 月之後，就可能食唔到呢一輪。簽臨時買賣合約前，最好先同銀行確認時間表。

第二，期滿自動轉 H 按，唔係「30 年 2.68 厘」。2.68 厘只係首 2 或 3 年；期滿後變 H + 1.3 厘、封頂 P − 1.75 厘。以現時 1 個月拆息約 2.96 厘計，H + 1.3 厘理論上係 4.26 厘，高過封頂 3.25 厘，即現階段係封頂價生效。所以第 4 年之後嘅實際供款，取決於到時嘅拆息同 P 值，唔應該用 2.68 厘去推算全期成本。

第三，罰息期同回贈追回。按揭一般設罰息期（常見 2 至 3 年），期內提早還款或轉按通常要支付罰息，並可能要退回部分現金回贈。低息優惠同罰息期往往一齊出現，所以「首 3 年平」同「3 年內唔可以走」係同一件事嘅兩面。具體條款按個別銀行及計劃而定，簽約前一定要問清楚。

兩個情境，
分別要查邊三樣

如果你係新買家：① 用按揭計算機比較三個計劃嘅月供，唔好只睇息率；② 計總成本——息率之外，仲有現金回贈、按揭保費（如適用）、律師費，回贈係一次性、息率差係長期；③ 做加息壓力測試，試 0.125 厘及 0.25 厘兩個情境，確認每月供款仍在可承受範圍。

如果你係打算轉按嘅業主：① 查自己現時實際按息——供 H 按嘅睇封頂息率（普遍 3.25 厘）同實際結單息率；② 查罰息期剩幾長、提早還款罰幾多、會唔會追回舊回贈；③ 計轉按成本同回本期：以 500 萬元貸款為例，由 3.25 厘轉去 2.68 厘，每月省 1,533 元、一年省約 18,396 元，但要扣律師費、估價費等開支，先睇回本期係幾個月。留意轉按要重新估價及審批，貸款額、物業類型、入息證明嘅要求每間銀行都唔同，實際批核結果可能有落差。

常見問題

Q1：「先P後H」係唔係等同定息按揭？唔係。定息按揭係鎖死一個利率（例如 2.93 厘 3 年不變）；「先P後H」係掛住 P 值嘅息差（P 減 2.32 厘），如果 P 上調，實際按息一樣跟升。分別在於息差比一般 P 按闊 0.57 厘。

Q2：2.68 厘係唔係供足 30 年？唔係。2.68 厘只適用於首 2 年或首 3 年，期滿會自動轉為 H + 1.3 厘、封頂 P − 1.75 厘。

Q3：定息 2.93 厘同「先P後H」2.68 厘，邊個適合我？如果擔心加息、想供款完全固定，定息按揭嘅確定性較高；如果相信未來 2 至 3 年唔會大幅加息，或者想喺期滿後跟隨拆息回落，「先P後H」嘅前期息率較低。兩者期後嘅定價（H + 1.3 厘、封頂 P − 1.75 厘）其實一致，所以真正要比較嘅係「首 2 至 3 年想俾幾多」同「對加息嘅承受程度」。

Q4：申請就一定批到 2.68 厘？唔一定。銀行會按物業估價、貸款額、客戶關係及信貸狀況審批，實際息率、回贈比率及貸款條件都可能同宣傳海報有出入，而且優惠設申請及提取期限。

結語：
減價戰嘅受益者係「識計數」嘅人

銀行願意用 2.68 厘搶按揭，唔係因為佛心，而係因為拆息高、P 唔加得、定按搶走市佔、年尾要追業績——四股壓力同時出現，才有今日嘅價格。對供樓族嚟講，呢啲壓力係好消息，但優惠有期限、有罰息期，亦唔會改變「息率隨市況走」嘅本質。

最實用嘅做法仍然係回到自己嗰條數：先算清楚現時實際按息、罰息期、轉按成本，再同新計劃嘅月供比較，最後才決定轉唔轉。把「邊個息率最低」換成「我未來 3 年嘅總成本最低」，答案通常會清楚好多。