理財
美聯儲加息0.25厘，港銀P按企硬5厘：
供樓族要留意嘅係「下一步」
Gary Chung（FinKit 主編） · 發布日期：2026年9月18日
美國加息，香港跟加——但供樓嘅人今個月供款一毫子都唔會變。呢個看似矛盾嘅結果，正好說明香港按揭市場嘅傳導機制有幾唔直接。真正值得關注嘅唔係「加咗未」，而係「幾時輪到最優惠利率（P值）」。
事件：逾三年首次加息，
金管局基本利率升至4.25厘
美國聯邦公開市場委員會（FOMC）於美國時間 2026 年 9 月 16 日宣布，將聯邦基金利率目標區間上調四分之一厘，至 3.75% 至 4.00%，決議以 12 票一致通過。市場普遍視之為逾三年來首次加息，亦標誌著本輪寬鬆周期正式結束。
香港方面，金管局按既定機制於 9 月 17 日將基本利率由 4.00% 上調至 4.25%，加幅同為四分之一厘。基本利率是金管局貼現窗的借貸利率，屬官方利率，會跟隨美元利率自動調整。
| 利率 | 加息前 | 最新 | 變動 |
|---|---|---|---|
| 聯邦基金利率目標區間 | 3.50%–3.75% | 3.75%–4.00% | +0.25 厘 |
| 金管局基本利率 | 4.00% | 4.25% | +0.25 厘 |
| 一個月 HIBOR | 2.95% | 2.90% | −0.05 厘 |
| 滙豐／恒生／中銀 P 值 | 5.00% | 5.00% | 不變 |
| 滙豐／恒生／中銀 P 按實際利率 | 3.25% | 3.25% | 不變 |
資料來源：聯儲局 FOMC 聲明（2026 年 9 月 16 日）、金管局每日銀行同業流動資金數據（2026 年 9 月 17 日）。P 值屬銀行商業決定，以各銀行最新公布為準。
最反直覺嘅一點：
加息之後，拆息反而跌
官方數據顯示，一個月香港銀行同業拆息（HIBOR）在 9 月 16 日報 2.95%，加息翌日（9 月 17 日）不升反跌，報 2.90%；隔夜拆息亦由 2.03% 回落至 2.02%。同期銀行體系總結餘維持約 540 億元。
拆息回落，反映本地資金面仍然充裕。金管局基本利率只是「窗口價」，除非銀行真的需要向金管局借錢，否則不會直接推高市場拆息。換句話說，聯儲局加息，未必即時等如香港供樓貴咗。
H 按（拆息按揭）
利率 = 一個月 HIBOR + 銀行息差。
以 2.90% + 1.30% 計算，牌價約 4.20%。
大部分計劃設有封頂利率（一般為 P 值 − 1.75%，即 3.25%）。當拆息處於現水平，牌價已高於封頂水平，實際供款須以你合約上的封頂條款為準。
P 按（最優惠利率按揭）
利率 = 銀行 P 值 − 固定減幅。
滙豐、恒生、中銀 P 值維持 5.00%，減 1.75% 後為 3.25%。
亦有銀行 P 值不同：星展 P 值 5.25%（減 1.75%）、東亞 P 值 5.25%（減 2.00%），實際利率略有差異。
真正嘅風險喺「下一步」：
P 值幾時加
P 值不是官方利率，而是銀行自行釐定的商業利率。金管局加息後，滙豐、恒生、中銀同日宣布 P 值維持 5.00% 不變——這意味著市場資金仍然充裕，銀行毋須即時把成本轉嫁。
但有兩點值得留意。第一，據傳媒報道，有銀行經濟師預期本港年底前或會跟加最多四分之一厘。第二，金管局總裁在回應傳媒時提及，本港維持利率不變有助減輕樓市衝擊，但銀行或會縮減按揭現金回贈作為替代。
這種情況過往亦曾出現——銀行未必即時加息，而是先削減優惠。對準備上車或轉按的人而言，現金回贈減少，實質成本同加息無異。
另一個容易被忽略的細節：有銀行反其道而行。中國工商銀行（亞洲）於 9 月 17 日在官方網站公布，下調港元最優惠利率及儲蓄存款利率。可見「港銀一致跟加」並非必然。
萬一 P 值加 0.25 厘：
每月供款實際增加幾多
若銀行跟加四分之一厘，P 按實際利率將由 3.25% 升至 3.50%。以下按 30 年還款期實算每月供款變化。
| 貸款額 | 3.25%（現時） | 3.50%（加 0.25 厘後） | 每月增加 |
|---|---|---|---|
| 400 萬元 | 17,408 元 | 17,962 元 | +554 元 |
| 600 萬元 | 26,112 元 | 26,943 元 | +830 元 |
| 800 萬元 | 34,817 元 | 35,924 元 | +1,107 元 |
以上為等額本息、30 年還款期之計算結果，未計按保保費、手續費及現金回贈，僅作說明用途。
全期利息差距更值得注意：400 萬元貸款全期利息增加約 19.9 萬元，600 萬元增加約 29.9 萬元，800 萬元增加約 39.9 萬元。換句話說，每四分之一厘都唔係「幾百蚊嘅事」。
環球背景：唔止美國在收緊
這一輪屬全球性收緊。日本央行於 9 月 18 日宣布加息四分之一厘，政策利率升至 1.25%，為 31 年以來最高；同日英倫銀行則維持指標利率 3.75% 不變。市場關注的焦點，已由「加唔加」轉為「加幾多次」。
對香港而言，聯繫匯率制度決定港元利率長遠須跟隨美元方向；短期走勢則受本地資金供求主導。這正是「金管局加、銀行唔加」可以同時出現的原因。
供樓族現階段可以做嘅三件事
一、先翻出你份按揭合約，確認三件事。你供的是 H 按還是 P 按？息差幾多？封頂利率又是幾多？這三個數字決定你在加息周期的曝險程度。用按揭計算機輸入自己的貸款額與年期，即可看到不同利率下的每月供款。
二、用實數計算，而唔係憑感覺。加息消息容易令人焦慮，但焦慮無助決策。以上表為例，400 萬元貸款加四分之一厘是每月 554 元——是否需要調整開支或提前還款，應該建立在自己的實際數字上。
三、比較總成本，唔好只睇息率。銀行既可能加 P 值，亦可能削減現金回贈、收緊罰息期或調整封頂水平。轉按前應把「息率、現金回贈、罰息期、封頂條款」四項一併比較，用轉按計算機計出回本點，才知轉得值唔值。
常見問題
問：聯儲局加息，我今個月供款會唔會即刻加？
答：不會。兩大原因是：一、P 值屬銀行商業決定，滙豐、恒生、中銀已表明維持 5.00% 不變；二、H 按掛鈎的一個月 HIBOR 在加息後反而由 2.95% 回落至 2.90%。除非你的計劃條款另有規定，否則本期供款不變。
問：金管局加了基本利率，為何銀行可以不跟？
答：基本利率是金管局貼現窗的借貸利率，屬官方利率；P 值則是銀行與客戶之間的商業利率。銀行會考慮本身資金成本、市場競爭及按揭業務策略後才決定是否調整 P 值，兩者並非自動掛鈎。
問：H 按有封頂，是否等於無風險？
答：封頂只是把利率上升的上限封住，並不等於供款不變。當最優惠利率被上調，封頂水平亦會跟隨上移；此外封頂利率通常高於現時實際利率，一旦長期停留在封頂水平，總利息支出仍會顯著增加。
問：現時應該揀 H 按還是 P 按？
答：在利率走向不明朗時，兩者各有利弊：H 按初期成本較低但有波動，P 按較穩定但可能較貴。關鍵是比較你的實際封頂條款、現金回贈與罰息期，而非單看牌價。
結語：加息已經發生，
但成本轉嫁只係行到一半
這次加息最值得記住的一點是：官方利率與你的供款之間，隔著一層銀行的商業決策。金管局基本利率已升至 4.25%，但 P 值維持 5.00%，拆息甚至不升反跌——傳導只完成了一半。
剩下的另一半，可能以加息形式出現，也可能以削減現金回贈的形式出現。與其猜測方向，不如先掌握自己合約上的數字：貸款額、息差、封頂、罰息期。把這四項寫落嚟，你就有能力在銀行調整條款時，即時判斷對自己有多大影響。
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免責聲明：本文內容僅供參考，不構成任何投資、按揭或財務建議。加息決定及基本利率數據引自聯儲局 FOMC 聲明（2026 年 9 月 16 日）及金管局每日銀行同業流動資金數據（2026 年 9 月 17 日）；拆息、最優惠利率、現金回贈安排及其他市場消息均引自傳媒報道及銀行公布（截至 2026 年 9 月 18 日）。最優惠利率、按揭息差、封頂利率及現金回贈屬商業條款，會隨時變動，申請或轉按前請以銀行最新報價為準。文中供款示例按等額本息及 30 年還款期計算，僅作說明用途。撰寫日期：2026 年 9 月 18 日。