物業
H按 vs P按 2026 終極比較：
邊個慳最多？
Gary Chung（FinKit 主編） · 發布日期：2026年8月5日
如果你係過去兩年上車嘅業主，你好大機會揀咗H按——因為當時銀行幾乎只推H按，息口又確實比P按低。但2026年嘅最新數據顯示形勢已經逆轉：五大銀行嘅P按利率（低至3.25%）全面低過H按（3.90%–4.26%），息差最高達1.01個百分點。本文唔講複雜理論，直接用你嘅貸款額計俾你睇每個月慳幾多、點樣揀、同埋最常見嘅五個錯誤。
H按同P按係乜？30秒懶人包
唔使睇長篇大論。香港按揭計劃主要分兩種：
H按（銀行同業拆息按揭）
利率 = 一個月HIBOR + 銀行息差。
2026年8月：大部分銀行HIBOR參考值在2.60%–2.96%，息差統一為1.30%。
實際利率：3.90%–4.26%
設有封頂利率，但現時HIBOR未高到觸發封頂。
P按（最優惠利率按揭）
利率 = 銀行P值 − 固定減幅。
2026年8月：匯豐/恒生/中銀P=5.00%（減1.75%），星展P=5.25%（減1.75%），東亞P=5.25%（減2.00%）。
實際利率：3.25%–3.50%
受惠聯儲局減息周期，P值已由高峰6.125%降至5.00%。
五大銀行最新利率：P按全面跑贏
以下係2026年8月五大銀行嘅最新按揭利率對比。息差一欄係H按減P按——負數代表P按更平：
| 銀行 | H按利率 | P按利率 | 息差 | P按每月慳？ |
|---|---|---|---|---|
| 匯豐 | 4.00% | 3.25% | −0.75% | ~HK$3,400 |
| 恒生 | 3.90% | 3.25% | −0.65% | ~HK$2,900 |
| 中銀香港 | 4.26% | 3.25% | −1.01% | ~HK$4,600 |
| 星展 | 4.26% | 3.50% | −0.76% | ~HK$3,500 |
| 東亞 | 4.26% | 3.25% | −1.01% | ~HK$4,600 |
資料來源：28Hse 銀行按揭計劃比較（2026年6月–8月更新）。每月慳嘅金額以HK$800萬貸款、30年攤還期計算。HIBOR為浮動利率，實際H按利率以銀行當日報價為準。
簡單結論：
以HK$800萬貸款計，揀P按（匯豐/恒生/中銀/東亞）每月供款比H按少HK$2,900至HK$4,600。一年就係HK$35,000至HK$55,000——等於一成人嘅雙糧。
你嘅貸款額慳幾多？四個真實案例
以下用匯豐銀行（P按3.25% vs H按4.00%，息差0.75%）同30年攤還期計算。搵你嘅貸款額對號入座：
| 貸款額 | H按月供 (4.00%) | P按月供 (3.25%) | 每月慳 | 3年累計慳 | 5年累計慳 |
|---|---|---|---|---|---|
| HK$400萬 | HK$19,097 | HK$17,408 | HK$1,689 | ~HK$89,000 | ~HK$147,000 |
| HK$600萬 | HK$28,645 | HK$26,113 | HK$2,532 | ~HK$133,000 | ~HK$221,000 |
| HK$800萬 | HK$38,193 | HK$34,817 | HK$3,376 | ~HK$178,000 | ~HK$294,000 |
| HK$1,000萬 | HK$47,741 | HK$43,521 | HK$4,220 | ~HK$222,000 | ~HK$368,000 |
以上以匯豐P按3.25% vs H按4.00%（息差0.75%）計算。如果係中銀或東亞（息差1.01%），節省金額會更高。累計利息以等額本息攤還計。
記住呢個數字：HK$800萬貸款、5年持有期，P按比H按慳近HK$30萬。呢筆錢夠你換架新車、裝修全屋、或者作為下一層樓嘅首期儲備。
點解P按突然平過H按？一句講晒
簡單嚟講：聯儲局減息，P值跟住跌得快；HIBOR反映銀行體系資金供求，跌得慢。
美國聯儲局自2025年下半年起進入減息周期，香港銀行跟隨下調P值——匯豐嘅P值已由高峰6.125%降至5.00%，跌咗1.125個百分點。P按公式（P − 1.75%）直接受惠，實際利率由加息高峰跌至今日嘅3.25%。
但HIBOR唔同——佢反映嘅係銀行體系內嘅實際資金供應，唔係政策利率。加息周期期間大量資金流出香港，銀行體系結餘大減，就算聯儲局開始減息，資金回流需要時間。所以一個月HIBOR仲喺2.60%–2.96%嘅偏高水平，令H按利率（H + 1.30%）維持喺3.90%–4.26%。
🕐 呢個情況會維持幾耐？
大多數分析預計P按低過H按嘅情況係一個中期現象（12–24個月）。當資金逐步回流香港、HIBOR回落至1.50%以下時（預計2026年底至2027年中），H按先會重新變得有競爭力。但以目前嘅利率環境，P按嘅優勢係實質而且即時嘅。
三步決策框架：你應該揀H按定P按？
唔使頭痛。用以下三個問題，30秒內就有答案：
你係新造按揭定現有借款人？
新造按揭：直接揀P按，鎖定3.25%–3.50%低息。
現有H按借款人：睇第二步。
你嘅罰息期完咗未？
大部分按揭有2年罰息期，期內轉按要罰貸款額1%–3%。如果罰息期未完，計下轉按嘅罰款 vs 轉按後慳到嘅利息，睇第三步。如果罰息期已完，可以直接轉按。
你打算持有呢個物業幾耐？
如果你預期3年內會賣樓或轉按，即使罰息期未完，轉按都可能有着數——因為慳到嘅利息（3年約HK$9–18萬，視乎貸款額）有機會大過罰款。如果你打算長揸（5年以上），等罰息期完咗先轉按更划算。
五大常見錯誤——你可能中咗幾個
❌ 錯誤一：以為H按一定平過P按
過去十年（2016–2021年低息環境）H按確實大多數時間平過P按，所以銀行代理好多時一句「H按最抵」就推薦俾你。但利率環境已經變咗——2026年P按利率全面低過H按。用「以前H按平」嘅邏輯嚟做今日嘅決定，等於用2019年嘅樓價去評估今日嘅物業。
❌ 錯誤二：以為轉按好麻煩所以唔搞
轉按流程其實好簡單：揀新銀行 → 填申請表 → 銀行估價 → 簽約 → 律師樓處理。成個過程約4–6星期。律師費約HK$8,000–12,000。以HK$800萬貸款為例，轉按後每月慳HK$3,400，回本期只係2.5–3.5個月。之後慳到嘅全部係淨賺。
❌ 錯誤三：只比較利率，唔比較銀行回贈
星展銀行目前提供1.30%現金回贈（約HK$104,000以HK$800萬貸款計），但其P按利率（3.50%）比其他銀行（3.25%）高0.25個百分點。如果你打算3–5年內轉按，星展嘅回贈足以抵銷利率差距；但如果長揸（10年以上），匯豐/恒生/中銀嘅3.25%利率優勢會逐漸跑出。做決定前一定要計總成本，唔係只睇回贈。
❌ 錯誤四：忽視H按嘅封頂利率
H按設有封頂利率機制——當HIBOR颷升到某個水平，利率唔會超過預設上限（多數為P − 1.75% = 3.25%）。但現時HIBOR未高到觸發封頂——H按借款人支付嘅係完整嘅H+1.30%公式利率（3.90%–4.26%）。封頂機制係安全網，唔係折扣——唔好以為「有封頂所以冇所謂」。
❌ 錯誤五：轉按只為慳息，忘記同銀行傾現金回贈
轉按唔單止可以慳利息，仲可以攞銀行嘅現金回贈同其他優惠（信用卡免年費、銀行戶口優惠等）。即使利率一樣，轉按都有機會賺到回贈。每次罰息期完結都應該重新比較全市場嘅按揭計劃——唔好自動續期。
常見問題
Q: 我啱啱上車揀咗H按，罰息期仲有年半，應唔應該轉？
首先要確認你嘅罰息條款——罰款通常係貸款額嘅1%–3%。以HK$800萬貸款、罰款2%（即HK$16萬）為例：剩餘罰息期1.5年，期間P按慳嘅利息約HK$73,000（18個月×HK$4,060），比罰款HK$160,000少。所以等多一年半等罰息期完咗先轉可能更化算。但如果你嘅罰款只係1%（HK$8萬）或者你打算長揸，咁提早轉按仍然有機會有着數。用FinKit按揭計算機輸入你嘅真實數字計一次。
Q: P按利率會唔會突然加返上去？
P值嘅變動取決於聯儲局利率政策同香港銀行嘅跟隨決定。目前市場預期聯儲局2026年下半年仍會再減息2–3次——意味P值更大機會進一步下跌而非上升。當然，如果通脹反彈令聯儲局暫停甚至逆轉減息，P值有可能維持現水平或微升。但P按利率由現水平大幅上升嘅概率偏低。
Q: 如果將來HIBOR跌返，H按又平過P按，到時又要轉多次？
係，呢個就係香港按揭市場嘅現實——利率優勢會隨住貨幣政策周期而交替。唔同階段揀唔同按揭計劃係完全合理嘅策略。關鍵係每次罰息期完結（通常2年）就重新評估一次市場情況。唔好因為「怕麻煩」而長年供緊貴息。
Q: 細銀行（非五大銀行）嘅按揭利率會唔會更抵？
部分中小型銀行（例如招商永隆、大新、創興）嘅按揭利率有時會比五大銀行低0.05%–0.10%，但差距通常好細。更重要嘅考慮因素係：審批速度、估價寬鬆程度、現金回贈、同埋你同銀行嘅現有關係（例如出糧戶口優惠）。建議用按揭比較平台一次過睇晒所有銀行嘅報價。
即刻可以做嘅三件事
- Check你而家供緊咩計劃同利率：登入網上銀行或者睇月結單，確認你係H按定P按、現行利率幾多、罰息期幾時完。
- 用 FinKit 按揭計算機計一次：輸入你嘅貸款額、利率、年期，即刻睇到每月供款差距同總利息支出。下面有 link。
- 去28Hse或銀行官網睇最新報價：按揭利率每個月都有機會變，攞住你嘅真實數字去比較唔同銀行嘅計劃。唔好淨係睇利率——現金回贈、罰息期、估價政策全部影響總成本。
結論
2026年8月，P按利率（3.25%–3.50%）全面低過H按（3.90%–4.26%），息差最高達1.01個百分點。呢個唔係短暫嘅「優惠期」——而係聯儲局減息周期中，P值傳導快過HIBOR回落嘅結構性現象，預計維持12–24個月。
新造按揭申請人：直接揀P按。現有H按借款人：確認罰息期狀態，計一計轉按嘅淨效益，大機會有着數。關鍵係唔好畀「H按一向平啲」嘅舊觀念影響你今日嘅決定——利率環境已經唔同咗。
用 FinKit 按揭計算機，輸入你嘅真實數字，30秒就知道揀邊個計劃最慳錢。
輸入你嘅貸款額同利率，即時比較H按vs P按每月供款同總利息支出
按揭計算機 →數據來源：28Hse 銀行按揭計劃比較平台（2026年6月–8月更新）。利率數據僅供參考，實際按揭利率以銀行最終批核為準。每月供款及利息計算假設30年攤還期、每月等額本息還款。本文不構成按揭建議，借款人應諮詢專業銀行或按揭顧問。