物業
五大銀行P按利率實測 2026：
邊間銀行最抵？
Gary Chung（FinKit 主編） · 發布日期：2026年8月6日
2026年8月，P按全面跑贏H按已經係公開嘅秘密——匯豐/恒生/中銀嘅P按利率低至3.25%，比H按嘅3.90%–4.26%每月慳足幾千蚊。但唔係所有P按都一樣：星展嘅P按要3.50%，比匯豐貴0.25%。呢0.25%嘅差距，30年供樓可以差成HK$14萬。本文逐間銀行同你拆解P值、減幅、同每月真實供款差距——再用四個隱藏因素幫你揀最適合嘅銀行。
五大銀行P按利率一覽（2026年8月）
以下係五大銀行最新嘅P按利率對比。記住：P按利率 = 銀行P值 − 固定減幅，兩者缺一不可：
| 銀行 | P值 | 減幅 | P按利率 | vs H按差距 | 每月供款 (HK$800萬/30年) |
|---|---|---|---|---|---|
| 匯豐 | 5.00% | −1.75% | 3.250% | −0.75% | HK$34,817 |
| 恒生 | 5.00% | −1.75% | 3.250% | −0.65% | HK$34,817 |
| 中銀香港 | 5.00% | −1.75% | 3.250% | −1.01% | HK$34,817 |
| 星展 | 5.25% | −1.75% | 3.500% | −0.76% | HK$35,921 |
| 東亞 | 5.25% | −2.00% | 3.250% | −1.01% | HK$34,817 |
資料來源：28Hse 銀行按揭計劃比較（2026年8月更新）。H按利率以各銀行HIBOR參考值 + 1.30%計算（匯豐2.70%、恒生2.60%、中銀/星展/東亞2.96%）。每月供款以30年等額本息攤還計算。實際利率以銀行最終批核為準。
三個重點：
- 匯豐、恒生、中銀全部做到3.25%——佢哋嘅P值同為5.00%（低過星展同東亞嘅5.25%），減幅統一為1.75%。
- 星展係唯一「貴價」大行——P值5.25%配1.75%減幅，得出3.50%。但星展目前提供最高現金回贈（1.30%），短期持有嘅話回贈可能抵銷利率差距。
- 東亞用加大減幅追平——雖然P值同星展一樣係5.25%，但東亞減幅加到2.00%（比市場標準多0.25%），成功將利率拉返去3.25%。
0.25%差距值幾錢？真實數字
星展（3.50%）同匯豐/恒生/中銀/東亞（3.25%）之間嘅0.25%息差，睇落好細，但供30年樓就唔係咁講：
| 貸款額 | 3.25% 月供 | 3.50% 月供 | 每月差距 | 5年累計差距 | 30年總利息差距 |
|---|---|---|---|---|---|
| HK$400萬 | HK$17,408 | HK$17,960 | HK$552 | ~HK$33,000 | ~HK$71,000 |
| HK$600萬 | HK$26,113 | HK$26,940 | HK$827 | ~HK$50,000 | ~HK$106,000 |
| HK$800萬 | HK$34,817 | HK$35,921 | HK$1,104 | ~HK$66,000 | ~HK$142,000 |
| HK$1,000萬 | HK$43,521 | HK$44,901 | HK$1,380 | ~HK$83,000 | ~HK$177,000 |
以HK$800萬貸款計，揀3.25%（匯豐/恒生/中銀/東亞）同揀3.50%（星展），30年總利息差距HK$142,000。呢個差距足以令你認真比較——除非星展嘅現金回贈或其他優惠大到可以抵銷。
點解銀行嘅P值唔同？拆解歷史成因
香港銀行業有一個獨特現象：匯豐同恒生嘅P值（5.00%）長期低過其他銀行（5.25%）0.25個百分點。呢個差距唔係今日先有——佢存在咗幾十年。
歷史原因：匯豐嘅「發鈔行溢價」
匯豐係香港最大發鈔銀行之一，資金成本先天低過其他銀行。佢嘅存款基礎龐大（全港最大嘅往來及儲蓄戶口網絡），令佢可以用較低嘅P值吸納按揭客戶，同時透過交叉銷售（信用卡、保險、投資產品）賺返。恒生作為匯豐附屬銀行，P值同步跟隨。
中銀嘅特殊地位
中銀香港係另一間發鈔行，理論上資金成本同匯豐相近，所以佢嘅P值都係5.00%。但中銀嘅HIBOR參考值（2.96%）比匯豐（2.70%）高——呢個差距反映咗兩間銀行嘅資金結構有微妙差異。對P按借款人嚟講冇影響（大家都係P − 1.75% = 3.25%）；但對現有H按借款人嚟講，中銀嘅H按利率（4.26%）明顯高過匯豐（4.00%）。
星展同東亞：P值高但策略不同
星展同東亞嘅P值係5.25%，反映佢哋資金成本較高（存款基礎較細）。但兩間銀行用咗唔同策略：星展維持標準減幅（1.75%），靠現金回贈（1.30%）吸客；東亞就加大減幅去到2.00%，將實際利率拉返去3.25%，同大行睇齊。換句話說：星展用回贈補貼利率，東亞用利率直接競爭。
P值會唔會再跌？聯儲局減息同香港嘅關係
P值嘅變動唔係銀行話事——背後係聯儲局利率政策 → 香港銀行體系資金成本 → 銀行決定調整P值呢條傳導鏈。理解呢條鏈，你先可以判斷而家係咪鎖定P按嘅好時機。
📉 P值點解由6.125%跌到5.00%？
美國聯儲局自2025年下半年起進入減息周期，累計減息超過2厘。香港銀行跟隨下調P值——匯豐嘅P值已由2023年高峰6.125%降至目前5.00%，累計減咗1.125個百分點。每一次減P值，P按利率（P − 1.75%）都直接受惠。
🔮 P值仲有冇得跌？
目前市場預期聯儲局2026年下半年仍會再減息2–3次。如果成真，P值好大機會進一步下調——到時P按利率有機會由3.25%跌至3.00%甚至更低。當然，如果通脹反彈令聯儲局暫停減息，P值會維持喺現水平。但P值由現水平大幅上升嘅概率偏低——聯儲局正處於減息周期中段，未到尾聲。
揀銀行唔可以只睇利率：四個隱藏因素
利率差距係重要，但唔係唯一嘅決定因素。以下四個因素會直接影響你嘅總成本同供樓體驗：
現金回贈 — 星展嘅秘密武器
星展目前提供1.30%現金回贈（約HK$104,000以HK$800萬貸款計），係五大銀行中最高。匯豐/恒生/中銀回贈約0.50%–0.80%（約HK$40,000–64,000）。以HK$800萬貸款為例：星展回贈多出約HK$40,000–64,000，足以抵銷約3–5年嘅利率差距。如果你預期5年內會轉按或賣樓，星展嘅高回贈可能比低利率更抵。
估價政策 — 直接影響你借到幾多
唔同銀行對同一物業嘅估價可以相差5%–10%。匯豐同中銀嘅估價系統通常較保守（貼近市場成交價）；恒生同東亞有時會較寬鬆。如果你係上車客想做高成數按揭，估價高低直接影響你嘅首期金額——一間估價高5%嘅銀行，等於幫你慳咗幾十萬首期，遠比0.25%利率差距重要。
罰息期長短 — 影響你嘅轉按自由度
大部分銀行罰息期為2年（期內轉按罰貸款額1%–3%）。但部分銀行（例如東亞）有時提供1年罰息期，俾你更快可以轉按。如果你預期利率會持續下跌、想保留轉按靈活性，罰息期短嘅銀行更適合你。罰息期完結後記得重新比較全市場——唔好自動續期。
現有銀行關係 — 出糧戶口、綜合戶口優惠
如果你已經有銀行出糧戶口、信用卡、或投資戶口喺某間銀行，通常可以攞到額外0.05%–0.10%利率優惠，或者更高嘅現金回贈。匯豐同恒生嘅「綜合戶口」客戶、中銀嘅「出糧戶口」客戶都有專屬按揭優惠。呢啲優惠未必喺公開報價中顯示——一定要主動問銀行RM（客戶關係經理）。
30秒揀銀行框架
睇完以上分析，用以下三步就可以決定邊間銀行最適合你：
✅ 如果你打算長揸（10年以上）：
直接揀匯豐或中銀（3.25% P按）。利率差距會隨時間不斷擴大，現金回贈嘅一次性優勢會被利率優勢追過。長揸一定要揀最低利率。
🔄 如果你預期3–5年內轉按或賣樓：
認真比較星展（3.50% + 1.30%回贈）vs 匯豐（3.25% + 0.50%回贈）。星展多出嘅回贈（約HK$64,000以HK$800萬貸款計）足以抵銷約4–5年嘅利率差距。如果你喺5年內會再次轉按，星展嘅高回贈策略可能更抵。
🏦 如果你需要高成數按揭（超過80% LTV）：
先比較各銀行嘅估價，唔係利率。一間估價高過另一間5%嘅銀行，幫你慳嘅首期隨時係幾十萬——呢個差距遠超任何利率或回贈差異。攞住你嘅物業資料，同時向3–4間銀行申請估價，揀最高嗰間。
常見問題
Q: 東亞P值5.25%，但利率做到3.25%，同匯豐一樣——有冇伏？
冇伏。東亞用嘅係加大減幅策略（P − 2.00% 而非市場標準嘅 P − 1.75%），成功將利率拉返去3.25%。只要你確認合約寫明利率係 P − 2.00%，而唔係 P − 1.75%，就冇問題。唯一要留意嘅係：如果將來P值再次調整，東亞會唔會維持 −2.00% 呢個減幅？呢個係合約談判時要確認嘅重點。
Q: 我本身用緊匯豐出糧，申請匯豐按揭有冇額外優惠？
有。匯豐出糧戶口客戶申請按揭通常可以攞到額外0.05%–0.10%利率優惠（即係實際利率由3.25%降至3.15%–3.20%）。但呢個優惠唔會自動俾你——要主動同銀行RM提出。同樣邏輯適用於恒生同中銀：現有銀行客戶攞按揭優惠係常態，唔好當係理所當然，要主動傾。
Q: P值5.00% vs 5.25%，如果將來聯儲局減息，邊間銀行會減得快啲？
歷史走勢顯示：匯豐同恒生通常係第一批調整P值嘅銀行，其他銀行會喺1–4星期內跟隨。所以如果你擔心「揀咗P值5.00%嘅銀行，到時佢唔減P值」——呢個情況好少發生。市場競爭壓力會逼使所有銀行同步調整。反而要留意：P值較高嘅銀行（星展/東亞）喺減P值時，有可能減得比匯豐多（例如減0.25% vs 匯豐減0.125%）去收窄差距。
Q: 我而家供緊H按，銀行話可以「免費轉P按」——有冇伏？
同一間銀行由H按轉P按通常係免費嘅（唔涉及律師費，因為冇轉銀行）。但如果罰息期未過，銀行可能會要求你簽新嘅罰息期（即係重新計2年），或者收取小額手續費。一定要問清楚：轉P按之後罰息期係咪重新計算？ 如果係，而你預期利率會繼續跌、想保持轉按彈性，就要衡量係咪值得。
即刻可以做嘅三件事
- Check你而家供緊咩利率：登入網上銀行或者睇月結單，確認你係P按定H按、現行利率幾多、罰息期幾時完。呢個係你做任何決定嘅起點。
- 用 FinKit 按揭計算機計一次：輸入你嘅貸款額同利率，即刻睇到轉P按之後每月供款差距同總利息支出。下面有 link。
- 同時向3–4間銀行申請估價同報價：唔好只睇一間——利率、回贈、估價、罰息期四個因素要一齊比較。攞住你嘅物業資料同入息證明，一次過向匯豐、中銀、恒生、東亞申請報價，用 FinKit 計總成本再做決定。
結論
2026年8月，五大銀行嘅P按利率已經形成兩個梯隊：第一梯隊（3.25%）：匯豐、恒生、中銀、東亞。第二梯隊（3.50%）：星展。差距雖然只得0.25%，但30年累計可以差HK$142,000（HK$800萬貸款）。
但利率唔係全部——星展嘅1.30%現金回贈、各銀行嘅估價差異、你同銀行嘅現有關係、同埋罰息期長短，全部都影響最終邊間銀行最適合你。用 FinKit 按揭計算機輸入你嘅真實數字，連同各銀行嘅回贈同估價，30秒就知道邊間最抵。
最重要嘅係：而家係鎖定P按低息嘅好時機。聯儲局減息周期仲未完，但冇人知幾時會轉向。與其賭方向，不如鎖定確定性最高嘅選擇。
輸入你嘅貸款額同利率，即時比較唔同銀行嘅每月供款同總利息支出
按揭計算機 →數據來源：28Hse 銀行按揭計劃比較平台（2026年8月更新）。利率及現金回贈數據僅供參考，實際按揭條款以銀行最終批核為準。每月供款及利息計算假設30年攤還期、每月等額本息還款。本文不構成按揭建議，借款人應諮詢專業銀行或按揭顧問。