何文田同日兩極：
43億地王每呎2.07萬，同區銀主盤298萬推拍

一日兩單新聞，
同一個何文田

先講當日兩單新聞嘅硬數字：一幅係地，一個係單位。地皮位於何文田佛光街，即九龍內地段第 11301 號，10 月 2 日截標，10 月 6 日公布結果；單位位於同區太平道富威花園 D 座低層 1 室，實用面積約 260 平方呎。

兩組數字嘅呎價相差接近一倍——但佢哋根本唔係量度同一樣嘢。以下逐個拆。

一、地王有幾貴？
比估值上限高約 54%

呢幅地盤面積約 55,651 平方呎，最高可建住宅樓面面積 207,749 平方呎。以中標價 43.08288 億元計，每呎樓面地價約 20,738 元。按市場資料，地皮截標前估值介乎約 18.69 億至 28.05 億元，即每呎樓面地價約 9,000 至 13,500 元——中標價比估值上限高出約 54%。

入標反應亦唔弱：地皮合共收到 10 份標書，競投財團包括長實（1113）、新地（0016）、嘉華（0173）、中海外（0688）、華懋、保利置業（0119）、嘉里（0683）、會德豐，信置（0083）則與鷹君（0041）合組財團入標。仲有兩點要記住：一、以每呎樓面地價計算，對上一次九龍區最貴住宅地皮係 2021 年 10 月嘅九龍塘廣播道地皮，即今次係近 5 年新高；二、中標財團要負責興建長者鄰舍中心分處及精神健康綜合社區中心分處，並無償移交政府，呢部分樓面唔計入可建住宅面積。

發展商點睇前景？嘉里表示，項目預計興建兩幢樓高 25 層嘅住宅大樓，設住客會所及停車場，中高層單位可享維港景致。市場人士嘅估算更具體：萊坊大中華區估價執行董事方耀明估計，項目落成後實用呎價要達 4 萬元才有合理利潤；工程顧問奧雅納資產管理部經理林漪汶則估計，項目發展成本將高達每平方呎 26,000 元或以上，落成後呎價可達 35,000 至 40,000 元。方耀明同時指出，何文田及附近之前一直冇政府官地推出，物以罕為貴。

留意「落成後」三個字：由取得地皮到物業落成、取得入伙紙再到開賣，一般以年計。所以呢個 20,738 元，係一條對數年後豪宅市場嘅期貨價，唔係今日任何一個單位嘅成交價。

二、麵粉價同麵包價，
唔可以混為一談

要理解 20,738 元有幾高，最直接係同官方現樓數據比。差餉物業估價署 9 月 28 日公布嘅最新數字顯示，2026 年第 2 季（4 至 6 月）九龍區私人住宅平均售價：40 至 69.9 平方米單位約每平方米 138,423 元、40 平方米以下約 136,647 元。換算成平方呎（1 平方米約 10.764 平方呎），即大約每呎 12,860 元同 12,695 元。

換句話講：今次地皮嘅樓面地價，已經相當於九龍二手私人住宅平均售價嘅約 1.6 倍。若按市場估算落成後要賣 35,000 至 40,000 元一呎，就係現時九龍平均價嘅 2.7 至 3.1 倍。

豪宅地段亦唔係「必賺」保證。同區、甚至同一條街就有現成例子：佛光街 23 號嘅天鑄（新地發展，已屆現樓），今年 3 月錄得一宗四房雙套成交，4,400 萬元易手、折合呎價約 29,750 元，而原業主持貨 6 年，係蝕讓 922 萬元離場。同區另一個豪宅盤皓畋，亦錄得四房業主 7 年蝕 1,650 萬元嘅個案。

呢兩組事實並存並不矛盾：發展商買地，係賭呢一類稀缺市區豪宅地段嘅長線承接力（包括高才通等新增需求）；而買家今日喺二手市場買入，就要面對即時嘅按揭息率、供應同議價環境。兩個市場嘅時間軸唔同，價錢自然唔同。

三、銀主盤係另一個邏輯：
唔係樓市崩，係個別業主頂唔住

返到 298 萬元嗰個單位。要留意「推拍價」同「市價」嘅分別：同一份資料顯示，該單位銀行估值約 373 萬元，即 298 萬元嘅推拍價比估值低約 20%。銀主盤嘅出現，多數同個別業主嘅供款能力（失業、生意周轉、過度借貸）有關，唔係整體樓價嘅直接讀數；銀行嘅目標係盡快收回貸款，所以定價會偏向求售。

存量數據亦講同一個故事。中原地產研究部統計：2026 年 3 月全港住宅銀主盤存量 188 個，連跌三季，較 2025 年 6 月高峰嘅 300 個跌 37.3%；到 6 月底回升至 201 個，按季升 6.9%，終止三季連跌，但仍屬三年次低。中原當時解釋，存量上升部分係因為樓價回升、銀行趁旺市加快出貨，加上個別銀行合併後加速處理，預期第三季存量有機會升至約 240 個——即係「銀行加快賣」，唔等於「斷供潮爆發」。

拍賣場嘅成交價，同樣屬「急售折讓」類：9 月底一場拍賣會連沽 8 項物業（7 個銀主盤加 1 個業主盤），吸引約 150 人出席；當中跑馬地金翠樓一個約 339 呎單位，300 萬元開拍、320 萬元成交，原業主 2012 年買入價約 410 萬元；屯門居屋兆山苑一個約 546 呎單位，以 300 萬元（已補地價）推拍、323 萬元成交，而銀行估值約 401 萬元。呢類成交有參考價值，但唔可以當成同區市價。

四、真正嘅大市：
指數橫行、成交偏軟

講完兩個極端，中間嘅「大市」其實幾平穩，甚至偏軟。以下係幾組官方同代理數據，記得留意每組數字嘅數據期。

幾點值得留意：官方 8 月指數按月只升 0.06%，即係幾乎原地踏步；代理 CCL 第三季跌 0.42%，終止連續四季上升，中原研究部預期第四季喺 158 至 162 點區間上落。二手成交量更弱——中原地產統計，9 月十大屋苑只錄得 96 宗成交，按月跌 32.9%，係 2018 年 10 月以嚟近 8 年新低，其中康怡花園更錄得零成交。世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事郭偉恩亦指出，今年整體樓價已累計上升近 7%，短期內進一步上升空間有限，未來幾個月樓市有機會進入整固階段。

所以「地王創新高」同「二手成交疲弱」可以同時發生：前者係個別稀缺地皮嘅競投結果，後者係整體購買力嘅即時反映。

五、一手憑「折讓加回贈」
搶走二手客

二手成交弱，另一原因是購買力被一手搶走，而一手嘅武器就係折讓同按揭回贈。10 月 6 日開價嘅新地（0016）西沙 SIERRA SEA 第 2C(2) 期，首批 105 伙，折實平均呎價 13,588 元，入場費 538.22 萬元（實用約 430 平方呎兩房）；新地代理執行董事陳漢麟表示，同系二手成交呎價約 1.5 萬至 1.6 萬元，即今批單位較二手有 10% 至 15% 折讓。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑估計，10 月一手成交可錄約 2,500 宗，按月升約 75%，創兩年新高。

銀行亦配合做量。10 月 6 日至 7 日多間傳媒報道，個別中小型銀行把按揭現金回贈加至貸款額 2%，指定專才客群最高 2.5%，屬 2023 年 9 月銀行削減回贈後嘅近三年新高；中原按揭董事總經理王美鳳指出，市場主流銀行回贈仍以 1.2% 至 1.5% 為主，個別銀行上調至明顯高於市場水平。以 500 萬元貸款計算，2.5% 回贈即約 12.5 萬元，相當於幫業主供樓約半年（星之谷按揭行政總裁莊錦輝估算），而有關計劃屬限時限額性質。

一手有折讓、有回贈、有發展商提供嘅按揭優惠，自然會吸走一批原本考慮二手嘅買家。反過來，一手亦唔一定「賣得晒」：有按揭轉介平台統計，9 月一手市場錄得 13 宗撻訂，按月急增 2.25 倍，涉及沒收訂金約 1,533.66 萬元，按月升約 28.67%——即使入場門檻降低，借到盡嘅買家一樣有機會計唔掂數。

六、三個價要分清

睇樓市新聞時，最有效嘅問題係：「呢個係邊個市場嘅價？」以下四組數字，其實分別量度緊唔同嘢。

一個地價數字，講嘅係發展商對數年後豪宅市場嘅判斷；一個一手折實價，講嘅係發展商今日去貨嘅誠意；一個二手價，講嘅係今日業主同買家嘅議價結果；一個銀主盤價，講嘅係個別業主財務狀況同銀行回收速度。四者都可以同時存在，而且幅度可以相差幾成。

七、買銀主盤、等上車之前，
要查清嘅幾件事

銀主盤嘅價錢吸引，但買賣條款同一般二手樓唔同。業界提醒，承造按揭原則上同一般按揭無異——銀行同樣按物業估值、買家還款能力同物業狀況審批；若單位本身冇問題（純粹業主無力供款），銀行一般可如常批出貸款。真正要留意嘅係交易條款：銀主盤買賣限制較多，一般以臨時買賣合約為分界線，簽約後等同接受物業嘅業權及樓宇狀況，有別於一般買賣可在交易期內提出業權查詢；簽約後即使發現產權負擔或物業狀況問題，一般亦難以提出爭議。

所以落訂之前應該查清：業權有冇瑕疵、業權是否清晰、樓契有冇缺失、有冇結構性僭建；另外原業主拖欠嘅管理費、水電費等，好多時要由買家自行處理。對需要做按揭嘅買家，關鍵係簽約前先確認單位冇可能導致拒批嘅問題——銀行批出按揭後，最終仍要由律師確定業權良好，才會正式放款。

至於打算喺呢個「兩個價」嘅市場入市嘅人，可以先用 FinKit 嘅 供樓 vs 租樓比較計算機 同 按揭計算機 計清楚：首期、月供、壓力測試下嘅入息要求，同埋持有十年八年嘅總成本，再同租樓方案比較。回贈數字（例如 2% 或 2.5%）只係一次性收入，唔應該蓋過息率、罰息期同長線供款能力嘅考慮。

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常見問題

一句總結

10 月 6 日嘅何文田，同時出現「43 億地王」同「298 萬銀主盤」。呢個對比唔係樓市精神分裂，而係提醒：地價係對未來嘅期貨價，一手折實價係發展商去貨價，二手同銀主盤成交價先係今日市場嘅即時讀數。睇樓市新聞之前，先問清楚嗰個數字屬於邊個市場、量度緊幾時——可以少好多誤判。