理財
施政報告2026：居屋「95按」＋印花稅減最多2萬，
上車成本減幾多？
Gary Chung（FinKit 主編） · 發布日期：2026年9月16日
行政長官今日（9 月 16 日）在立法會發表香港首份《五年規劃》，同日公布 2026 年《施政報告》。房屋政策的主軸明顯放在中長期供應——北都、19.6 萬個公營房屋單位、公屋輪候時間目標。但對正在準備上車的家庭而言，真正會影響「今日要拎幾多現金出嚟」的，是兩項與生育掛鈎的置業安排：有新生嬰兒的白表家庭，居屋按揭上限由九成升至九成半；合資格家庭置業，印花稅最多減免 2 萬元。
措施一：白表居屋按揭升至「95 按」
施政報告宣布，由下一期居屋銷售計劃起，有新生嬰兒的白表家庭申請者，最高按揭成數提升至 95%。以資助房屋的既有安排而言，白表買家的按揭上限一般為九成，綠表（及綠置居）買家則可達九成半；換言之，這項措施是把有新生嬰兒的白表家庭「拉上」綠表水平。
按揭成數每提高 5 個百分點，最直接的變化是首期——但同時貸款額增加，月供與總利息亦會上升。以下以三個常見居屋售價水平，按 30 年還款期、按揭利率約 3.5% 計算（與房委會公布居屋銷售計劃時採用的假設一致）：
| 單位售價 | 九成按揭 | 九成半按揭 | 首期減幅 |
|---|---|---|---|
| 280 萬 | 首期 28 萬｜月供約 11,300 | 首期 14 萬｜月供約 11,900 | 少 14 萬 |
| 400 萬 | 首期 40 萬｜月供約 16,200 | 首期 20 萬｜月供約 17,100 | 少 20 萬 |
| 480 萬 | 首期 48 萬｜月供約 19,400 | 首期 24 萬｜月供約 20,500 | 少 24 萬 |
⚠️ 首期減半，不等於負擔減半
首期是「入場門檻」，月供才是「長期負擔」。以 480 萬單位為例，九成半按揭的月供比九成按揭多約 1,100 元，30 年總利息支出多約 14.8 萬元。這項安排的實際作用，是把上車所需的前期現金大幅降低，代價是每月現金流壓力略增——兩者要一併看。
措施二：印花稅最多減 2 萬元
第二項與稅務局公布的內容一致：合資格家庭（子女於 2026 年 9 月 16 日或之後在香港出生，其父或母須為香港永久性居民），在生育前一年或後兩年內購置住宅物業，可獲減免最多 2 萬元印花稅。
要注意的是，這 2 萬元是「上限」，不是「人人減 2 萬」。首置人士買住宅物業適用從價印花稅第 2 標準稅率，而現行稅階下，400 萬或以下的物業印花稅本身只需 100 元，減無可減；要「食盡」這 2 萬元，樓價大約要 410 萬元或以上。以下按稅務局現行稅階計算，並以今年較受注目的價位作對照：
| 樓價 | 印花稅（第2標準） | 減免後 | 實際減幅 |
|---|---|---|---|
| 400 萬 | 100 元 | 100 元 | 無（已是最低） |
| 410 萬 | 20,100 元 | 100 元 | 20,000 元 |
| 500 萬 | 112,500 元 | 92,500 元 | 20,000 元 |
| 800 萬 | 240,000 元 | 220,000 元 | 20,000 元 |
值得留意的是受惠結構：樓價 410 萬至 500 萬的一批，2 萬元相當於印花稅的 17.8% 至 100% 不等，減幅最有感；樓價愈高，2 萬元佔比愈細。至於 400 萬以下的細價盤本身已受惠於「100 元印花稅」的安排，這項措施對它們沒有額外幫助。
兩招合計：一個 480 萬居屋家庭的實況
把兩項措施放在同一個情景裡，效果會更清楚。假設一對夫婦在 2026 年 9 月之後迎來第一名子女，並計劃買入一個售價 480 萬的居屋單位（白表資格），供款 30 年、按揭利率約 3.5%：
| 項目 | 原有安排 | 新措施下 |
|---|---|---|
| 首期 | 48 萬（一成） | 24 萬（半成） |
| 印花稅 | 97,500 元 | 77,500 元 |
| 上車前期現金合計 | 約 57.8 萬 | 約 31.8 萬 |
| 每月供款 | 約 19,400 元 | 約 20,500 元 |
| 30 年總利息 | 約 266 萬 | 約 281 萬 |
結果是：前期現金需求由約 57.8 萬降至約 31.8 萬，少準備約 26 萬；代價是每月多供約 1,100 元，30 年多付約 14.8 萬元利息。若以「每月供款不超過入息一半」的常見審批標準估算，入息要求由約 3.9 萬元升至約 4.1 萬元——這一步往往是首期之外的真正關卡，建議上車前先用按揭計算機實際試算。
落空的一項：租置計劃仍未重推
市場早前一度憧憬施政報告會重推公屋租者置其屋計劃（租置 2.0），結果報告全文未有著墨。行政長官回應時解釋，租置計劃仍有爭議，包括目前仍有近 3 萬個單位未售出、定價與管理上存在問題，已要求房屋局繼續研究；政府消息指相關政策調研預計年底完成，明年才有較明確結果。
對公屋租戶而言，這意味短期內不宜把「租置 2.0」當成既定的上車捷徑；同時也說明，這份施政報告在置業階梯上新增的直接動力，主要就是前面兩項與生育掛鈎的安排。
供應層面：中長期才見效，不是即時止痛
施政報告與《五年規劃》的房屋部分，重點落在供應與居住標準，方向清晰但時間表偏長：
- 未來五年公營房屋供應目標為 19.6 萬個單位，公屋綜合輪候時間目標在 2030/31 年度降至 4 年以下。
- 未來十年公私營房屋供應以「4:3:3」為基礎，即公屋、資助出售單位、私樓的比例。
- 北都未來五年產出 900 公頃「熟地」、提供逾 7 萬個住宅單位；十年累計約 2,500 公頃熟地；三個大學城總規劃面積逾 1,000 公頃。
- 資助出售單位「住大啲」：由 2031/32 年度起落成的單位，大單位比例增至 25%。
這些數字對幾內考慮上車的人有參考價值——供應增加、單位面積標準提升是長期利好；但它們不會改變「今年要準備幾多首期」的問題。短期內真正能影響上車成本的，仍是按揭成數與印花稅這兩項。
上車前要計的三樣
兩項措施都降低前期成本，但不改變一個基本事實：買樓是一個長達 20 至 30 年的現金流承諾。落決定之前，建議依次做三件事：
- 用按揭計算機計出九成與九成半兩種情況下的月供、總利息與入息要求，確認最壞情況下仍供得起。
- 用儲蓄規劃計算機把首期、印花稅、律師費、裝修等前期開支加總，倒推每月要儲幾多、要儲幾久。
- 用供樓 vs 租樓比較檢查在同一筆資金下，兩種選擇的長期財富差異。
兩項措施都未即刻生效
最後必須提醒時序問題。印花稅減免須待修訂條例制定後才會生效，而按稅務局說法，措施具體細節有可能在立法過程中變動；至於「95 按」則是由下一期居屋銷售計劃起適用，實際申請資格、入息與資產審查要求，須以房委會公布的銷售安排為準。換句話說，正在準備入市的家庭不宜把兩項優惠視為「即時到手」的現金，而應以現行規則為基礎做準備。
常見問題
「95 按」適用於所有白表申請人嗎？
不是。措施針對有新生嬰兒的白表家庭申請者，由下一期居屋銷售計劃起生效。一般白表申請人的按揭上限維持九成，綠表及綠置居買家可達九成半的安排不變。
印花稅減免幾時可以真正拿到？
措施須通過修訂條例後才生效。合資格家庭在生育前一年或後兩年內購置住宅物業，均屬適用範圍，具體申請及證明安排以稅務局日後公布為準。
買二手私樓都減到 2 萬元嗎？
措施指的是「購置住宅物業」，並未限於一手或資助房屋。不過由於減免上限固定為 2 萬元，樓價 400 萬或以下本身印花稅只需 100 元，實際上減不到；樓價 410 萬以上才較能「食盡」2 萬元。
已經上車但未有子女，之後生育可以追溯嗎？
按公布內容，適用範圍是「生育前一年或後兩年內購置住宅物業」。若購置物業的時間不在這個窗口內，便不符合減免條件。實際界定以修例後的法例條文為準。
總結：一「降門檻」、一「減成本」、一「落空」
一、按揭升至九成半，是降門檻。首期減半是最容易被感受到的改變，但貸款額、月供與總利息同步上升，入息要求反而提高，兩面都要計。
二、印花稅減 2 萬，是減成本但要看清條件。受惠最明顯的是 410 萬至 500 萬一帶的樓價；400 萬以下沒有額外好處，而且措施須待立法後才生效。
三、租置 2.0 落空，供應要等。北都 7 萬伙、19.6 萬個公營房屋單位、輪候 4 年以下的目標都有明確時間表，但這些是中長期的答案；短期的上車方程式，仍然是由手上現金、月供能力與入息審查三條數字決定。
想知道九成半按揭下月供同入息要求？用 FinKit 即時試算
免責聲明：本文內容僅供參考，不構成任何投資、置業或財務建議。政策內容引自行政長官 2026 年 9 月 16 日《施政報告》及《香港第一個五年規劃》、稅務局與房委會公布資料及傳媒報道；印花稅減免及子女免稅額措施須經修訂法例落實，細節可能在立法過程中變動。文中按揭示例按 30 年還款期、利率約 3.5% 計算，僅作說明用途；實際按揭條款、成數、入息審查及印花稅計算以銀行、房委會及稅務局最新公布為準。撰寫日期：2026 年 9 月 16 日。