物業
首置上車完整攻略：印花稅、壓力測試、銀行回贈一次過計清
決定上車之前，除咗樓價同首期，仲有三筆錢你一定要識計：印花稅、壓力測試要求嘅入息、同銀行俾你嘅現金回贈。三樣嘢直接影響你手上要準備幾多現金、每個月要搵幾多錢先過到審批。本文用最直接嘅方式，配埋真實案例，幫你一次過計清楚。
一、印花稅：首置人士要俾幾多？
香港住宅物業買賣嘅印花稅，首置人士適用第2標準稅率（即是最低一檔）。2024年財政預算案調整後，以下稅率沿用至2026年：
| 樓價範圍 | 稅率 | 印花稅金額 |
|---|---|---|
| HK$3,000,000 或以下 | HK$100（定額） | HK$100 |
| HK$3,000,001 – 4,000,000 | 1.5% | HK$45,000 – 60,000 |
| HK$4,000,001 – 6,000,000 | 3.0% | HK$120,000 – 180,000 |
| HK$6,000,001 – 8,000,000 | 3.75% | HK$225,000 – 300,000 |
| HK$8,000,001 – 10,000,000 | 4.5% | HK$360,000 – 450,000 |
| HK$10,000,001 – 20,000,000 | 4.75% | HK$475,000 – 950,000 |
| HK$20,000,001 以上 | 5.0% | HK$1,000,000 起 |
計算方法：印花稅採用「階梯式」計算——即係樓價入咗邊個稅階，全個樓價用同一個稅率。例如樓價 HK$5,000,000，稅率 3.0%，印花稅 = HK$5,000,000 × 3.0% = HK$150,000。唔需要分層計。
⚠️ 首置 vs 非首置 — 稅率差好遠
如果你本身已經持有住宅物業（以個人名義），再買樓就要俾從價印花稅第1標準稅率（15%），係首置稅率嘅 3-5 倍。舉例：同一間 HK$500 萬樓，首置印花稅 HK$15 萬；非首置印花稅 HK$75 萬。差距 HK$60 萬，等於多咗半間上車盤嘅首期。
真實案例：HK$500 萬上車盤
- 樓價：HK$5,000,000
- 印花稅率：3.0%（第2標準稅率）
- 印花稅金額：HK$150,000
- 繳交時間：簽署正式買賣合約後 30 日內
真實案例：HK$800 萬兩房單位
- 樓價：HK$8,000,000
- 印花稅率：3.75%（第2標準稅率）
- 印花稅金額：HK$300,000
- 連同首期（20% = HK$1,600,000），買家手上最少要有 HK$1,900,000
二、壓力測試：你要搵幾多錢先過到？
銀行批按揭唔係睇你供唔供得起而家嘅利率，而係睇利率升咗之後你仲供唔供得起。呢個就係「壓力測試」。
壓力測試公式
簡單講：銀行會用一個比你實際利率高 2% 嘅「假設利率」去計你嘅供款，然後睇呢筆供款有冇超過你月入嘅 60%。如果有，就算你而家供得起，銀行都唔會批。
真實案例：HK$500 萬上車盤（九成按揭）
| 項目 | 數值 |
|---|---|
| 樓價 | HK$5,000,000 |
| 按揭成數 | 90% |
| 貸款額 | HK$4,500,000 |
| 還款年期 | 30 年（360 期） |
| 實際利率（假設 P-2% = 3.125%） | 月供 HK$19,277 |
| 壓力測試利率（3.125% + 2% = 5.125%） | 月供 HK$24,501 |
| 最低月薪要求（$24,501 ÷ 60%） | ≈ HK$40,835 |
即係話，買 HK$500 萬樓借九成，你月薪最少要 HK$40,835 先過到壓力測試。如果加埋其他債務（信用卡分期、私人貸款），要求嘅月薪會更高。
真實案例：HK$800 萬兩房（八成按揭）
| 項目 | 數值 |
|---|---|
| 樓價 | HK$8,000,000 |
| 按揭成數 | 80% |
| 貸款額 | HK$6,400,000 |
| 還款年期 | 30 年 |
| 實際利率（3.125%） | 月供 HK$27,418 |
| 壓力測試利率（5.125%） | 月供 HK$34,847 |
| 最低月薪要求（$34,847 ÷ 60%） | ≈ HK$58,078 |
⚠️ 壓力測試常見誤解
- 誤解：「我月薪 HK$40,000，供款 HK$19,000，一定過到。」
事實：壓力測試用嘅係利率 +2% 後嘅供款（HK$24,501），唔係你用緊嘅實際供款。實際供款佔入息 48%，睇落冇問題；但壓力測試後佔咗 61%，已經超標。 - 誤解：「銀行話批就得啦，壓力測試係例行公事。」
事實：壓力測試係金管局強制要求，銀行冇權豁免。唔過就一定唔批。 - 誤解：「我加個擔保人就一定過到。」
事實：擔保人嘅入息可以合併計算，但擔保人自己都要過到壓力測試（計埋佢本身嘅負債）。而且擔保人日後自己買樓會被視為非首置。
三、銀行按揭回贈：現金回贈可以幫你回幾多血？
銀行之間爭按揭生意爭得好激烈，現金回贈係主要戰場。回贈以貸款額嘅百分比計算，成交後直接入你戶口。
| 銀行 | 現金回贈 | 備註 |
|---|---|---|
| 滙豐 HSBC | 1.2% – 1.6% | 視乎貸款額，大額可傾更高 |
| 中銀香港 | 1.2% – 1.5% | 出糧戶口客戶額外 0.1% – 0.2% |
| 恒生銀行 | 1.0% – 1.5% | 恒生優先理財客戶較高 |
| 渣打銀行 | 1.2% – 1.5% | 指定專業人士額外優惠 |
| 東亞銀行 | 1.0% – 1.3% | 較細銀行，審批較靈活 |
| 工銀亞洲 | 1.2% – 1.6% | 內地背景客戶偏好 |
| 花旗銀行 | 1.0% – 1.4% | Citigold 客戶有額外優惠 |
資料來源：各銀行官方網站及28Hse按揭專區，2026年7月。實際回贈按審批結果為準。
回贈金額真實計算
HK$500 萬上車盤，九成按揭，貸款額 HK$450 萬
- 回贈 1.2%：HK$4,500,000 × 1.2% = HK$54,000
- 回贈 1.5%：HK$4,500,000 × 1.5% = HK$67,500
- 回贈 1.6%：HK$4,500,000 × 1.6% = HK$72,000
呢筆錢可以幫你冚部分律師費（~HK$10,000）+ 經紀佣金（~HK$50,000）+ 搬遷費，變相減輕上車現金壓力。
⚠️ 回贈注意事項
- 金管局上限：現金回贈連同其他優惠（如禮券、超市現金券），總值不得超過貸款額嘅 1.6%。超出部分須從貸款額中扣減。
- 罰息期：高回贈通常捆綁 2-3 年罰息期，期間轉按要罰款（約貸款額 1-3% + 退回回贈）。計清楚你係咪打算長揸先好貪高回贈。
- 回贈 ≠ 即時現金：回贈喺成交後約 1-2 個月先入帳，唔可以當係首期嘅一部分。
- 綑綁銷售：部分銀行要求你開立出糧戶口、買保險或投資產品先俾到最高回贈。問清楚有冇附帶條件。
四、上車真實成本：一張表計晒全部開支
以下係以 HK$500 萬上車盤為例，九成按揭嘅全盤開支預算：
| 開支項目 | 金額 | 備註 |
|---|---|---|
| 首期（10%） | HK$500,000 | 90% 按揭，須經按保 |
| 印花稅（3.0%） | HK$150,000 | 簽正式合約後 30 日內繳付 |
| 經紀佣金（1%） | HK$50,000 | 二手樓買家支付 |
| 律師費 | HK$8,000 – 15,000 | 視乎個案複雜程度 |
| 按揭保險費 | HK$90,000 – 180,000 | 約貸款額 2-4%，可加落貸款 |
| 裝修及傢俬 | HK$150,000 – 300,000 | 細單位基本裝修預算 |
| 入伙雜費 | HK$5,000 – 10,000 | 管理費按金、水電按金等 |
| 搬遷費 | HK$3,000 – 8,000 | 視乎距離及物品量 |
| 即時現金需求合計 | ≈ HK$866,000 – 1,033,000 | 唔計按保（可加落貸款） |
減去銀行現金回贈（以 1.5% 計 ≈ HK$67,500），實際淨現金支出約 HK$80 – 96 萬。呢個就係你上車前銀行戶口最少要有嘅數字。
如果係 HK$800 萬兩房、八成按揭，首期 HK$1,600,000 + 印花稅 HK$300,000 + 其他開支 ≈ HK$2,100,000 – 2,300,000。壓力測試月薪要求約 HK$58,000 以上。
五、按揭保險：借超過六成嘅關卡
銀行按金管局規定，最多只能借樓價嘅 60%（HK$1,000 萬以上物業）至 70%（HK$1,000 萬以下）。如果你想借到 80% 甚至 90%，就要經按揭證券公司（HKMC）買按揭保險。
| 按揭成數 | 保費（佔貸款額%） | HK$450 萬貸款實例 |
|---|---|---|
| 60% 或以下 | 毋須按保 | HK$0 |
| 70% | 約 0.55% – 1.05% | HK$24,750 – 47,250 |
| 80% | 約 1.25% – 2.15% | HK$56,250 – 96,750 |
| 90% | 約 2.50% – 4.35% | HK$112,500 – 195,750 |
好消息：按揭保費可以加落貸款額入面一齊供，唔使即時俾現金。例如貸款 HK$450 萬、保費 HK$112,500，最終貸款額變成 HK$4,612,500。每月供款會略為增加，但唔會增加你嘅即時現金壓力。
⚠️ 按保要求
- 物業必須為自住用途，唔可以係投資收租
- 申請人必須有固定收入（自僱人士審批較嚴）
- 物業樓齡 + 還款年期 ≤ 75 年（部分情況下可放寬至 80 年）
- 申請人必須通過壓力測試（利率 +2%）
六、常見問題
Q: 首置定義係咩？我同屋企人聯名買過樓，仲算唔算首置？
只要你以個人名義從未持有過香港住宅物業，就係首置人士。即使曾經同家人聯名持有，只要你已經「甩名」（將業權轉讓俾聯名人），回復到冇持有物業嘅狀態，就可以用返首置身份買樓，適用第2標準稅率。
Q: 壓力測試用邊個利率？我揀H按同P按有冇分別？
金管局規定壓力測試用「現行利率 + 2%」計算。如果你揀H按，利率用「H按封頂利率 + 2%」；如果揀P按，用「P按實際利率 + 2%」。以2026年市場為例，H按封頂約 P-2% ≈ 3.125%，壓力測試利率 = 3.125% + 2% = 5.125%。即使你實際上H按供緊更低利率（H+1.3%），壓力測試都係用封頂利率去計。
Q: 回贈係咪間間銀行都有？可唔可以同時申請幾間拎最高回贈？
大部分銀行都有現金回贈，但回贈係按揭審批一部分——你只可以向一間銀行提交正式按揭申請。不過，你可以同時向多間銀行做預先批核（pre-approval），比較各間嘅回贈、利率同罰息條款，揀最抵嗰間先正式申請。建議最少問 3 間。
Q: 買樓預算應該點樣分配先穩陣？
一個實用嘅分配原則：首期 + 印花稅 + 雜費用你手上嘅現金；銀行回贈留返做裝修同應急錢。千祈唔好將回贈計入首期預算，因為回贈係成交後先收到。另外，強烈建議預留額外 6 個月供款做應急資金，萬一失業或減薪都有緩衝。