H按 vs P按：你的按揭仲供緊4%？轉P按即減至3.25%

先釐清一個關鍵問題：各銀行的P值現在是多少？

坊間常說的「大P」和「細P」是歷史概念。2026年6月，各銀行的實際P值如下：

資料來源：28Hse 銀行按揭計劃比較（2026年5-6月更新）。

關鍵觀察：星展銀行的P按公式同樣是「P − 1.75%」，但P值比匯豐、恒生、中銀高出0.25個百分點，因此實際利率為3.50%而非3.25%。讀者在比較時，應關注實際利率而非公式中的減幅——同一公式配上不同的P值，得出的利率可以完全不同。

H按與P按的運作原理

H按：與銀行同業拆息掛鈎

H按利率 = 一個月HIBOR + 固定息差。截至2026年6月，五大銀行的H按息差統一為H + 1.30%。一個月HIBOR目前在2.60%至2.96%之間浮動（各銀行的參考H值略有不同），因此H按實際利率為3.90%至4.26%。

H按設有封頂利率機制：當HIBOR颷升時，利率不會超過預設上限。然而2026年6月H按利率（3.90%–4.26%）的成因並非封頂——這是HIBOR（2.60%–2.96%）加上固定息差（1.30%）的自然結果。HIBOR本身已處於偏高水平，封頂機制在當前利率環境下未被觸發，H按借款人支付的是完整的公式利率。

P按：與銀行最優惠利率掛鈎

P按利率 = 銀行公布的P值 − 固定減幅。P值是銀行自行釐定的基準利率。在聯繫匯率制度下，香港的利率政策跟隨美國聯儲局：聯儲局加息時，香港銀行跟隨上調P值；聯儲局減息時，銀行跟隨下調P值。2024年底至2026年中的減息周期，已令匯豐、恒生、中銀的P值從6.125%降至5.00%，累計下調1.125個百分點。

2026年6月：五大銀行H按 vs P按全面對比

資料來源：28Hse 銀行按揭計劃比較。數據日期：匯豐2026-05-11、恒生2026-05-22、中銀/星展/東亞2026-06-26。HIBOR為浮動利率，不同日期的H值會有差異——這解釋了表中H值的不同。現金回贈：星展1.30%，其餘銀行0%。罰息期一律2年。

為什麼會出現這個現象？——貨幣政策傳導鏈

P按利率低於H按，並非因為銀行之間的「競爭」或個別銀行的商業決定，而是同一個貨幣週期在不同利率工具上的傳導速度不同所導致的相位差：

傳導鏈一：聯儲局減息 → P值下降 → P按利率下降

這條傳導鏈的完整路徑為：聯儲局減息 → 美元利率下降 → 在聯繫匯率制度下，香港金融管理局（HKMA）跟隨調整Base Rate → 銀行同業市場的資金成本下降 → 銀行在競爭壓力下調P值 → P按公式中的P值下降，實際利率隨之下降。

美國聯儲局自2025年下半年起進入減息周期，至今累計減息約1.00–1.25個百分點。匯豐、恒生、中銀的P值已從6.125%降至5.00%，累計下降1.125個百分點。P按公式（P − 1.75%）中的P值隨之下降，實際利率由加息周期高峰降至今天的3.25%。這是一條清晰且快速的傳導鏈。

傳導鏈二：減息 → HIBOR下降 —— 但速度慢得多

HIBOR反映的是銀行體系內的實際資金供求，而非政策利率本身。聯儲局減息後，資金需要時間回流香港銀行體系。2022–2024年的激進加息周期期間，大量資金流出香港（流入美元資產），銀行體系結餘從高峰的4,575億港元大幅縮減。即使聯儲局已開始減息，香港的資金池仍未完全恢復。截至2026年6月，一個月HIBOR維持在2.60%–2.96%之間——遠高於2016–2021年低息環境下的0.5%–1.0%水平。

核心機制：P值由銀行在競爭約束下釐定——銀行跟隨聯儲局步伐下調P值，一方面因為資金成本（經HKMA Base Rate傳導）已經下降，另一方面因為不跟隨降P將導致按揭客戶流向競爭對手。HIBOR則純粹由銀行體系的資金供需決定（不受任何單一銀行控制）。當減息周期開始時，P值跟隨政策利率率先下降，HIBOR因資金回流需時而滯後——這就是P按暫時比H按便宜的根本原因。

真實持有期利息對比：不是30年，而是1年、3年、5年、10年

坊間的按揭比較常用30年總利息作為衡量標準。但現實中，極少借款人會在同一按揭計劃中持有30年——大部分業主會在3至10年內轉按、換樓、提前還款或出售物業。以下以HK$800萬貸款、30年攤還為基準，計算不同持有期的實際利息差距：

匯豐銀行（P按 3.25% vs H按 4.00%）

中銀香港（息差最大：P按 3.25% vs H按 4.26%）

務實結論：即使在最保守的3年持有期假設下，選擇P按仍可節省HK$178,000至HK$240,000的利息（視乎銀行）。這筆金額已相當於大部分上車買家的裝修預算。5年持有期的節省幅度升至HK$294,000至HK$396,000——足以支付一個車位或作為下一層樓的首期儲備。

這個現象會持續多久？——短期還是中期？

判斷P按低於H按是短期現象（6–12個月）還是中期現象（2–3年），取決於以下三個變量的走勢：

1. 聯儲局減息步伐：市場預期2026年下半年聯儲局將進一步減息2–3次（合共0.50–0.75個百分點）。每次減息後，香港銀行通常會在1–2個月內跟隨下調P值。如果P值從5.00%進一步降至4.50%或以下，P按利率（P − 1.75%）將降至2.75%——屆時P按的優勢將進一步擴大。
2. HIBOR何時回落：HIBOR的下降取決於銀行體系結餘的恢復速度。歷史經驗顯示，從聯儲局開始減息到HIBOR顯著回落，通常需要12–18個月的滯後期。如果2025年下半年開始減息，HIBOR可能在2026年底至2027年初回落至1.5%–2.0%區間。屆時H按利率（H + 1.30%）將降至2.80%–3.30%，重新與P按利率拉近甚至低於P按。
3. 銀行會否調整按揭公式中的息差或減幅：目前五大銀行的H按息差統一為H+1.30%，P按減幅為P−1.75%（東亞P−2.00%）。利率大幅波動時，銀行有動機調整這些參數——例如當P值降至較低水平時，銀行可能將P按減幅從1.75%收窄至1.25%以保護淨息差，或將H按息差從1.30%收窄以爭取市場份額。從歷史數據來看，公式參數的調整遠慢於P值的調整，但借款人應意識到這些參數不是永久固定的。

綜合判斷：P按低於H按的現象很可能是一個中期現象（12–24個月），而非短暫的數月窗口。在HIBOR顯著回落之前（預測時間點為2026年底至2027年中），P按將維持其利率優勢。

當利率週期轉向時——兩種情景分析

以下分析不假設「HIBOR下降的同時P按利率保持不變」（這在實際的貨幣政策框架下幾乎不可能），而是按照經濟邏輯推演兩種情景：

情景A：聯儲局持續減息（基本情景）

• 聯儲局在2026年下半年至2027年累計再減息1.00個百分點
• 香港銀行跟隨：P值從5.00%降至4.00%，P按利率降至2.25%（P − 1.75%）
• HIBOR在2027年中回落至1.50%左右，H按利率降至2.80%（H + 1.30%）
• 結果：H按（2.80%）仍高於P按（2.25%），P按維持優勢

情景B：聯儲局加快減息 + 資金大規模回流

• 聯儲局在12個月內減息2.00個百分點（激進寬鬆）
• 香港銀行跟隨：P值降至3.50%，P按利率降至1.75%（P − 1.75%）
• 大量資金回流香港，HIBOR急跌至0.80%，H按利率降至2.10%（H + 1.30%）
• 結果：H按（2.10%）高於P按（1.75%），P按仍然勝出

情景C（反例）：聯儲局暫停減息 + 資金大規模回流

• 聯儲局在2026年下半年減息0.50%後暫停（通脹回升或就業數據強勁）
• P值停在4.50%，P按利率 = 4.50% − 1.75% = 2.75%
• 與此同時，資金因美元資產吸引力下降而回流香港，HIBOR急跌至1.20%
• H按利率 = 1.20% + 1.30% = 2.50%
• 結果：H按（2.50%）低於P按（2.75%），H按重新勝出。以HK$800萬貸款計，5年持有期H按可節省約HK$97,000利息。

注意：情景C成立的條件是「資金回流速度快於聯儲局減息速度」——這在歷史上並非沒有先例（如2019年聯儲局減息周期中，HIBOR曾在數月內從2.5%急跌至1.0%以下）。

綜合判斷：在三種情景中，P按在情景A和B勝出，H按在情景C勝出。情景C（聯儲局暫停減息但資金大量回流）成立的前提是資金回流速度明顯快於政策利率下調速度——這在歷史上有先例，但非基準情景。借款人應根據自己對通脹走勢、聯儲局政策路徑及資金流向的判斷，選擇與自身預期匹配的按揭計劃。沒有一種選擇在所有情景下都是最優的。

歷史回顧：利率優勢從未固定在一方

過去十年的數據顯示：H按與P按的利率優勢隨著貨幣政策週期而交替轉換。2016–2021年的低息環境中H按勝出，2022–2024年的加息周期P按略低（息差0.25個百分點），2025–2026年的減息周期P按取得顯著優勢（息差0.65–1.01個百分點）。本文以息差0.50個百分點為「顯著優勢」的分界線——低於此為邊際差異，高於此為實質差距。這不是「結構性轉變」，而是利率週期中傳導速度不同所產生的相位差——歷史上曾出現，將來也會再次出現。

2026年的務實策略

新造按揭：當前選P按，但要有轉按意識

在P按利率（3.25%–3.50%）全面低於H按（3.90%–4.26%）的當下，新造按揭申請人選擇P按是理性的。以3年持有期計算亦可節省HK$18–24萬利息。但借款人應保持對利率環境的關注——當HIBOR回落至1.50%以下時（預測2026年底至2027年中），應重新評估H按的吸引力。

現有H按借款人：計算轉按的淨效益

持有H按的業主，若現行利率在4%以上，轉按至P按可即時降低月供。以HK$800萬貸款為例，轉按後月供減少約HK$3,400–4,600。扣除律師費（約HK$8,000–12,000）後，回本期僅需2–4個月。需注意的是，大多數按揭設有2年罰息期，期內轉按需支付罰款（通常為貸款額的1%–3%），應先確認罰息期是否已完結。

星展的1.30%現金回贈值得考慮嗎？

星展是目前唯一提供現金回贈（1.30%，約HK$104,000以HK$800萬貸款計）的銀行，但其P按利率（3.50%）比匯豐/恒生/中銀的3.25%高出0.25個百分點。以下直接比較匯豐P按與星展P按的總成本：

• 3年持有：星展多付利息HK$59,000，扣除回贈HK$104,000後淨賺HK$45,000——星展勝
• 5年持有：星展多付利息HK$98,000，扣除回贈HK$104,000後淨賺HK$6,000——星展略勝，但差距極窄
• 10年持有：星展多付利息HK$189,000，扣除回贈HK$104,000後淨蝕HK$85,000——匯豐勝

結論：如果預期在5年內轉按或賣樓，星展的現金回贈足以抵銷其較高的利率，總成本甚至略低於匯豐。但如果持有超過5年，匯豐/恒生/中銀的3.25%利率優勢將逐漸超過一次性回贈的價值。

結論

2026年6月，P按利率全面低於H按，並非因為按揭市場發生了「結構性轉變」，而是因為聯儲局減息周期中，P值（跟隨政策利率傳導）的下降速度快於HIBOR（市場供需決定）的回落速度。這是利率傳導機制中一個正常的相位差。

從3至10年的真實持有期來看，選擇P按可節省的利息在HK$18萬至HK$77萬之間（視乎銀行及持有年期）。這一現象預計將維持12–24個月，直至HIBOR在資金回流後顯著回落。借款人應以靈活的策略應對——當前選擇P按以鎖定較低利率，同時密切關注HIBOR的走勢，在利率環境改變時果斷轉按。

核心原則：利率優勢從未固定在任何一方，它只是貨幣週期在不同時間點留下的痕跡。