理財工具

租金回報率計算機

分開分析現金流同實際回報，仲可以加入預計樓價升值，一次過睇晒租金+升值嘅總回報。

買入資料

物業買入價

首期比率 %

裝修費用（一次性）

律師費/雜費/買入佣金（一次性）

市場預測

預計每年樓價升幅 %

按揭資料

按揭利率 %

按揭總年期年

已供年數年

每月收支

每月租金收入

預計每年加租比率 %

管理費（每月）

差餉地租（每月）

其他開支（每月）

每年空置月數月

經租務經紀租出

一次性佣金：首月租金 50%

計算結果

💰 現金流分析

每月真正出入嘅錢（按揭供款全數計入）

租金收入—/月

按揭供款- —/月

　↳ 當中還息 / 還本— / —

管理費+差餉+其他- —/月

每月現金流+—/月

📈 實際回報分析

還本=儲錢唔算開支，只計真正使咗嘅錢

毛回報率

—

淨回報率

—

年租金收入—

真正開支（利息+雜費）- —

實際淨回報—/年

現金回報率 (ROI)

—

總投入現金

—

首期 (100% 按揭)—

印花稅—

裝修—

律師費/雜費/買入佣金—

vs 定存 4%+—/年

只比較現金回報（未計樓價升值）；負數代表收租現金流低過定存

🏠 權益累積

累積已還本金—

首期—

總權益—

預計返本年期

未輸入租金收入，未能計算

以目前淨回報計
收回總投入 —

點解要分開睇現金流同實際回報？

💰 現金流 = 每月夠唔夠錢

現金流計晒全部每月支出（按揭供款全數），因為錢係真係要俾。負現金流 = 每個月要額外貼錢供樓，長期會好吃力。

📈 實際回報 = 投資值唔值

還本嗰 part 唔係開支，係儲錢（還咗就係你嘅資產）。只計利息+雜費先係真正成本。ROI = 實際淨回報 ÷ 總現金投入。

🏠 已供年數嘅影響

供得越耐，剩餘本金越少，利息開支越低 → 實際回報率上升。但每月現金流不變（供款額固定），所以頭幾年現金流最緊張。

⚠️ 常見誤解

好多人以為租金夠 cover 按揭供款就等於「回報好」。其實供款入面大部分係還本（尤其頭幾年利息好重），真正回報可能低過定存。