理財工具
租金回報率計算機
分開分析現金流同實際回報，仲可以加入預計樓價升值，一次過睇晒租金+升值嘅總回報。
買入資料
市場預測
按揭資料
每月收支
經租務經紀租出
一次性佣金：首月租金 50%
計算結果
💰 現金流分析
每月真正出入嘅錢（按揭供款全數計入）
📈 實際回報分析
還本=儲錢唔算開支，只計真正使咗嘅錢
毛回報率
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淨回報率
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現金回報率 (ROI)
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總投入現金
—
只比較現金回報（未計樓價升值）；負數代表收租現金流低過定存
🏠 權益累積
預計返本年期
未輸入租金收入，未能計算
收回總投入 —
咩係租金回報率計算機？
買樓收租係香港傳統嘅被動收入來源，但實際回報率有幾多？租金回報率計算機幫你扣除管理費、差餉、地租、物業稅同按揭利息之後，計出真正嘅淨租金回報率同現金流。好多投資者淨係睇「租金 ÷ 樓價」嘅毛回報率，忽略咗持有成本 — 實際淨回報往往比想像中低好多。用呢個計算機可以幫你客觀評估一個物業係咪值得投資。
關鍵概念
毛回報 vs 淨回報
毛租金回報率 = 年租金 ÷ 樓價。例如 HK$5,000,000 單位、月租 HK$15,000：毛回報 = (15,000 × 12) ÷ 5,000,000 = 3.6%。但扣除管理費、差餉、物業稅等開支後，淨回報可能只得 2.5-3%。香港住宅物業嘅淨租金回報率普遍偏低，近年大部分地區只有 2-3%。
現金流分析
如果你借按揭買樓收租，每月租金收入減去供款、管理費同其他開支之後，係咪有正現金流先係關鍵。負現金流即係你每個月要「貼錢」供樓，呢個投資就變成賭樓價升值 — 唔係真正嘅被動收入。
物業稅
香港物業稅係租金收入減去差餉同 20% 標準修葺免稅額之後嘅 15%。例如年租金 HK$180,000、差餉 HK$6,000：應評稅淨值 = (180,000 − 6,000) × 80% = HK$139,200，物業稅 = HK$139,200 × 15% = HK$20,880。呢個係收租必需考慮嘅成本。
常見問題
幾多回報率先值得買樓收租？
買樓收租 vs 買股票收息？
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⚠️ 注意：以上計算結果僅供參考，不構成任何財務、投資或稅務建議。實際情況因個人條件、金融機構政策或法規變更而有所不同。在作出任何財務決定前，請諮詢持牌專業人士。
點解要分開睇現金流同實際回報？
💰 現金流 = 每月夠唔夠錢
現金流計晒全部每月支出（按揭供款全數），因為錢係真係要俾。負現金流 = 每個月要額外貼錢供樓，長期會好吃力。
📈 實際回報 = 投資值唔值
還本嗰 part 唔係開支，係儲錢（還咗就係你嘅資產）。只計利息+雜費先係真正成本。ROI = 實際淨回報 ÷ 總現金投入。
🏠 已供年數嘅影響
供得越耐，剩餘本金越少，利息開支越低 → 實際回報率上升。但每月現金流不變（供款額固定），所以頭幾年現金流最緊張。
⚠️ 常見誤解
好多人以為租金夠 cover 按揭供款就等於「回報好」。其實供款入面大部分係還本（尤其頭幾年利息好重），真正回報可能低過定存。