稅務
物業稅全攻略 2026：業主必知嘅慳稅技巧
出租物業要交物業稅？唔一定！用個人入息課稅有機會慳返一大筆。一文睇晒物業稅點計、咩情況要交、點樣合法慳稅。
咩係物業稅？
物業稅係業主將物業出租後，要按租金收入繳交嘅稅項。稅率係租金收入扣除差餉同 20% 標準免稅額後嘅 15%。
注意：自住物業唔使交物業稅。物業稅只針對出租用途嘅物業。
物業稅計算公式
應評稅淨值 = 全年租金收入 − 差餉 − (租金收入 − 差餉) × 20%
↓
物業稅 = 應評稅淨值 × 15%
實例計算
假設你有一個單位出租：
- 每月租金：HK$ 15,000
- 全年租金收入：HK$ 180,000
- 每季差餉：HK$ 2,500 → 全年 HK$ 10,000
全年租金收入HK$ 180,000
減：差餉− HK$ 10,000
減：20% 修葺及支出免稅額− HK$ 34,000
應評稅淨值HK$ 136,000
物業稅 @15%HK$ 20,400
* 20% 修葺及支出免稅額係標準扣除，不論實際開支幾多都用呢個數。
🔑 關鍵慳稅技巧：個人入息課稅
如果你有按揭在身（利息支出高）或者有其他免稅額未用盡，「個人入息課稅」可能幫你慳更多稅！
個人入息課稅將你嘅物業稅 + 薪俸稅 + 利得稅合併計算，用累進稅率（2%–17%）而非固定 15%。 關鍵係：可以扣按揭利息，呢樣純物業稅做唔到。
咩情況下用個人入息課稅更抵？
- 物業有按揭，每年利息支出高
- 你本身薪俸稅稅率低（例如用累進稅率計出嚟低過 15%）
- 有唔同種類嘅免稅額未用盡
出租物業可扣稅項目（個人入息課稅下）
| 扣除項目 | 說明 |
|---|---|
| 按揭利息 | 出租物業嘅按揭利息可全數扣除（個人入息課稅下） |
| 差餉 | 已繳付嘅差餉可扣除 |
| 地租 | 部分物業需繳地租，可扣除 |
| 物業管理費 | 實際支付嘅管理費可扣除 |
| 維修費 | 實際修理開支可扣除（唔用 20% 標準免稅額） |
| 代理佣金 | 經地產代理出租嘅佣金可扣除 |
常見問題
自住物業要交物業稅嗎？
唔使。物業稅只針對出租物業嘅租金收入。自住物業唯一要畀嘅係差餉同地租（如有）。
出租俾親戚朋友都要報稅？
法律上，只要收租就要報稅，不論租客係邊個。但實際上如果係象徵式收租、冇正式租約，稅局未必會查。風險自負。
我有兩層樓：一層自住、一層出租，點報？
自住嗰層唔使報物業稅。出租嗰層按租金收入獨立報物業稅。可以選擇將出租物業納入個人入息課稅。
20% 修葺免稅額 vs 實報實銷，邊個抵？
如果你嗰年冇咩維修開支（例如新樓），20% 標準免稅額通常更抵。但如果你嗰年做咗大維修（換冷氣、裝修），實報實銷可能扣得多啲。不過實報實銷一定要揀個人入息課稅先用得。
報稅時唔記得申報租金收入會點？
漏報租金收入可能被視為逃稅，有機會被罰款甚至檢控。稅局有權追收最多 6 年嘅欠稅。收到稅單發現計漏咗？盡快書面通知稅局更正。
2026 年物業稅重要日期
4 月稅局寄出物業稅報稅表（BIR57/BIR58）
5–6 月填妥及交回報稅表
9–10 月收到物業稅評稅通知書
1 月繳交第一期物業稅
4 月繳交第二期物業稅
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