物業

聯名買樓必讀：分權vs聯權、稅務陷阱與按揭策略全指南

置業係人生重大決定，當兩個人一齊買樓，問題就由「買邊度」變成「點樣買」。聯名置業看似簡單——兩個名寫落張樓契度——但法律、稅務、按揭三線交錯，行錯一步，代價可以係幾十萬甚至幾百萬。

分權共有 vs 聯權共有：一分鐘理解

聯名持有物業有兩種法律形式，後果截然不同。以下係最核心嘅分別：

核心差異：聯權共有下，任何一方過身，業權自動歸另一方，無需遺囑認證（Right of Survivorship）。分權共有則各自持有獨立份額，離世後按遺囑分配，可留俾配偶以外嘅人（例如子女或父母）。

一對情侶準備結婚，打算聯名買入 600 萬元嘅私人物業，雙方都未持有物業。

✅ 建議：分權共有，按實際出資比例分配

例如男方出 60%、女方出 40%。始終未結婚，聯權共有嘅「自動繼承」未必係最理想安排。假設雙方月入合共 HK$80,000，最高按揭約 HK$4,800,000（六成按揭），剛剛好覆蓋樓價。

印花稅雙方均為香港永久居民首置，600 萬元物業的 AVD = HK$180,000（3%）。

丈夫婚前已持有一個住宅單位，婚後想與太太聯名買入第二個單位作投資，樓價 800 萬元。

⚠️ 關鍵：2024年起已無首置 vs 非首置稅率差異

2024年《財政預算案》已撤銷所有住宅物業需求管理措施——SSD、BSD、NRSD 全部取消。現時不論係咪首置，一律按第二標準稅率徵收 AVD。800 萬元物業的 AVD = HK$300,000（3.75%）。

聯名嘅好處係可以用雙方收入申請按揭，貸款額更高。第二物業最高按揭成數為 60%（銀行可酌情批至 70%）。

夫婦其中一方已持有物業，考慮用「近親轉讓」將業權轉給配偶後，再以「首置」身份買入新物業。

⚠️ 現實：節稅效果極有限

2024 年起已無首置與非首置印花稅差異，近親轉讓仍須繳付 AVD（按轉讓代價或市值計算），實際上並無節稅效果。

例外情況：若轉讓屬饋贈性質（無金錢代價），可能獲豁免 AVD。但此舉需經律師處理（費用約 HK$5,000–10,000），且轉讓後原持有人將失去對該物業嘅合法權益——一旦婚姻出問題，後果嚴重。不建議純為稅務目的而行。

兩個朋友或兄弟姊妹合資買入一個 500 萬元單位，打算出租。

✅ 建議：必須使用分權共有 + 書面協議

書面協議應明確記載：各方出資比例、租金收入分配方式、出售物業嘅決策機制、任何一方退出時嘅處理方法。

💡 口頭協議喺物業糾紛中幾乎毫無法律效力。搵律師草擬共有人協議嘅成本約 HK$8,000–15,000，相比日後訴訟費用，係極小嘅保險支出。

以下為住宅物業適用的第二標準稅率（AVD Scale 2），適用於所有香港永久居民買家：

物業市值（HK$）	印花稅率	舉例（樓價）	應繳稅款
≤ 2,000,000	HK$100	200萬	HK$100
2,000,001 – 3,000,000	1.5%	300萬	HK$45,000
3,000,001 – 4,000,000	2.25%	400萬	HK$90,000
4,000,001 – 6,000,000	3.0%	600萬	HK$180,000
6,000,001 – 20,000,000	3.75%	1,000萬	HK$375,000
> 20,000,000	4.25%	2,500萬	HK$1,062,500

⚠️ 非香港永久居民注意

以上稅率僅適用於香港永久居民。非香港永久居民購買住宅物業，仍須額外繳付 15% 買家印花稅（BSD）——呢項係 2024 年撤銷措施中唯一保留嘅非永久居民限制。

聯名買樓嘅最大按揭優勢係合併收入。銀行計算供款與入息比率（DSR）時，會合計所有借款人嘅收入：

* 假設：按揭利率 3.5%、還款期 30 年、DSR 上限 50%、壓力測試加 2%。實際貸款額以銀行審批為準。

💡 策略一：保留「首置」靈活性

若一方入息足以通過壓力測試，可考慮單名購入，保留另一方日後獨立買樓嘅空間。雖然現行稅制下首置名額意義減弱，但銀行審批第二物業按揭時，仍可能調低按揭成數或要求更高入息證明。

💡 策略二：聯名提升貸款能力

若雙方入息均屬中等水平，聯名按揭係提升貸款能力嘅最直接方法。但要留意——銀行會對聯名借款人嘅信貸評級作加權審批，若其中一方信貸評級較差，有機會拖低整體貸款條件。計劃聯名買樓前，雙方應各自查閱信貸報告（可透過環聯免費查閱）。